上手な不動産売却の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆ご苦労が多い事は事実かもしれません


売れやすくするためだけに空室にしていただく必要はありませんが、居住中の不動産のご売却はご家族にとって負担となる可能性があります。

住んでいる家に内覧者をあげることになりますので、掃除の手間が増えたり、売却期間中は休日にお出かけしにくくなったりすることもあるでしょう。

また、まれにですが「今から見たい」というお客様もいらっしゃいます。

もちろん不動産会社は売主様のご都合に配慮するものですが、急に内覧を希望する方は即決しやすい傾向にあるため、できる限り対応された方がいいと言えます。

チャンスを逃さないためには、売却期間中は常に気を張っていただく事になるため、ご苦労は多いことと存じます。

しかし、この時ばかりは少しのご苦労はありますが、不動産会社と協力して早期のご売却を目指していただけますと幸いです。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
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今、お住まいになっている家をご売却される方の多くは「見栄え」を気にされます。
「空室にした方がいいのでは？」「リフォームした方がいい？」とお悩みになる方もいますが、結論から申し上げれば、居住中だからといって「見栄え」をそこまで気にする必要はありません。


◆空室にしたからといって価値は変わらない

自己居住中の不動産の多くが、居住中の物件です。
確かに空室にしてリフォームを行い、モデルルームのように家具や雑貨を配置すれば、成約に至る可能性は高まるかもしれません。

しかし、これは机上の空論であり、実際に早く売れるかどうかは、やってみないことにはわかりません。

さらに、ご転居いただく時間と費用を考えても、なお「利益はあるか」と言えば、その可能性は低いと言えます。居住中であっても、空室であっても、物件の価値は変わりません。

またお金をかけてリフォームしても、リフォーム費用を上回る差額が生じるとも言い切れません。
そのため、居住中の物件は「そのまま」の状態でご売却いただくことが多いです。



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ご売却時の諸費用で、必ずかかるとは限りませんが、売主様のご意向や状況によってかかる費用の１はインスペクション費用、２は測量費でした。今回は、３、と４をご説明させていただきます。


３、修繕費

不動産は、劣化や損傷が見られたとしても、そのままご売却いただく事が可能です。
しかし、経年劣化以上の損傷がある場合には、修繕いただいてからご売却いただいた方がいいと判断される事もございます。
そもそも修繕するのか、どこまで修繕するのかは判断が難しいところではありますが、状況によっては修繕費がかかると認識されておくといいと思います。

４、譲渡所得税

不動産売却によって得た利益を「譲渡所得」と呼びます。
「譲渡所得」には、住民税や所得税、復興特別所得税が課税されます。
これらの税金を総称して「譲渡所得税」と呼びます。
譲渡所得とは、簡単に言えば不動産を売却したことによって得た利益です。

譲渡所得への課税率は、次の通りです。

・所得期間５年以下の場合
　　所得税率３０％　　住民税率９％　　復興特別所得税率０．６３％です　　です。

・所有期間５年超の場合
　　所得税率１５％　　住民税率５％　　復興特別所得税率０．３１５％です。

ただし、「マイホーム」のご売却では「３０００万円の特別控除」をはじめとする複数の控除制度があるため、よほどの売却利益が出ない限り課税はされないと考えていただいて問題ありません。



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◆必ずかかるとは限らない費用

続いては、売主様のご意向や状況によってかかる費用です。


１、インスペクション費用

「インスペクション」とは、住宅診断のことです。
インスペクションは不動産売却に際して必ず行わなくてはならないものではありません。

しかし、2018年4月の法改正により、不動産会社に対して売主様、買主様へのインスペクションの説明が義務化されたことで、実施数は増加傾向にあります。

ご売却前に実施いただくことで、物件に「安心」を付加することができます。費用は物件種別や業者によって異なりますが、5万円～２０万円程度です。


２、測量費

一戸建てや土地の中には、隣地との境界線があいまいなものがあります。
法的には境界が曖昧であっても売買は可能ですが、将来的にトラブルの原因となり得る事に注意が必要です。

法的に境界線をはっきりさせることを「境界確定」と言います。
特に、土地の大きさによって売買金額が大きく異なるようなエリアでは、買主様から境界確定を求められることが多いと認識されていた方がいいでしょう。

境界確定には数ヶ月の期間を要し、費用も高額になるため、まずは境界確定がされているかどうかを確認されることをお勧めします。

古くからご所有されている土地で確定測量がなければ、境界が確定していない可能性があります。


※　３、４は次号に続きます。



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ご売却時の諸費用１、は仲介手数料、２、は印紙税でした。今回は、３と４についてご説明いたします。

３、抵当権抹消費用

「抵当権」とは、住宅ローンを借り入れている金融機関が該当不動産に設定する抵当権です。
不動産のご売却と同時に住宅ローンを完済する場合身には、この抵当権を抹消するお手続きが必要になります。
抵当権抹消費用は、登記費用と司法書士費用を合わせて２～３万円程度です。

４、住宅ローン完済手数料

住宅ローンを完済するときには、ローンを借り入れている金融機関にも手数料を払います。
金額は金融機関によりますが、１～５万円程度です。

※次号は、「必ずかかるとは限らない費用」についてです。



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不動産のご売却では、ご売却に伴う諸費用がございます。

◆不動産のご売却で必要な費用

まずは、不動産のご売却と同時に住宅ローンを完済するときに、必ずかかる費用から紹介いたします。

１、仲介手数料

仲介手数料とは、不動産取引きを仲介した不動産会社に支払う報酬です。

４００万円以上の不動産は「売却金額×３％＋６万円（税別）」が仲介手数料の上限です。例えば、不動産が2,000万円で売れた場合、「2,000万円×３％＋６万円」で６６万円が仲介手数料の上限となります。

ちなみに、取引額が400万円を下回る空き家は、2018年の法改正により仲介手数料の上限額が一律「18万円（税別）となっています。

２、印紙税

印紙税は、法的効力を持つ契約書などに印紙を貼付して納税するものです。
領収書などにも金額によっては印紙を貼付しますが、不動産は金額が大きいため印紙税も高額になります。
売買金額に応じた印紙税額は、売買金額によって数万円程度で、売買金額が1億円を超えるとさらに高くなります。

３、４は、次号に続きます。


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◆更地での売却の場合も要注意

現状、建物がある物件を更地にして売却する場合も、建物の解体費用を売主と買主どちらが負担するのかも取り決めておく必要があります。

「更地で売りに出ていたのだから売主が負担すべき」「現状建物があるのは明白だから買主が負担するべき」といった話を後からしてはいけません。

処分費用や解体費用を含めた売却価格の相談をしなければならないということに留意しておきましょう。


◆引き渡し時期の交渉も忘れずに

売主と買主の双方で引き渡し時期の希望が一致すれば問題ありませんが、なかなかお互いの希望
が合致することはありません。

売主が買い替えのため、次に入居できる時期まで待ってほしい、買主が賃貸の更新があるために早めに入居したい、などそれぞれに希望があります。

どちらもタイミングがずれれば、それだけコストが掛かってしまいます。そのコストを売却価格に上乗せするのか、それとも値引くのか。お互いが納得できる条件になるように価格交渉を行いましょう。

そのためには、お互いの希望や条件についても細かく出しておき、それを元にして価格交渉を行うようにしましょう。

◆付帯設備についての条件

付帯設備とは、エアコンやカーテン、照明などの設備のことです。テレビや冷蔵庫といった今後も使用する家電に比べて、家に合わせて買ったエアコンやカーテンは持っていかないことも多いと思います。

そうした付帯設備を付けたまま売却するのか、それとも片付けてから売却するのかを、必ず決めておきましょう。

買主が「エアコンが付いていると思ったからあの価格で購入したのに、付いていなかったから安くしてほしい」と後から言ってきたり、逆に「新しいものを付けようと思ったら処分費用が掛かって困る」と言ってきたりと、トラブルになりかねません。

付帯設備についてはあらかじめリストを作成しておき、故障してないかどうかの状態はもちろん、わかるものについては購入時期を明記しておきましょう。リストの作成に関しては、不動産会社の担当者が正式な書式に則って作成してくれますが、売主として知っていることはしっかりと伝えておきたいところです。

そして、そのリストを元に、設置したまま売却するのか、それとも撤去しておかなければならないのかを確認しましょう。


◆特に重要な付帯設備

給湯、水回り、空調といった付帯設備は日々の暮らしに直接関係してきます。無かったり故障していたりすると非常に困り、新しく購入したり直したりしようとすると高価になるものです。
特にこれらについては、しっかりと現状を確認してリスト化するようにしましょう。

照明、収納、建具などについては、そこまで急を要するものではありませんが、処分するのにもお金が掛かります。残すのか、処分するのか、処分するなら売主と買主どちらがするのか、といった取り決めも重要です。

◆囲い込み

仲介業者からすれば「両手取引」は仲介手数料を２倍受け取れるため、目指したいところではあります。しかし、”故意に両手取引に仕向ける行為”は、お客様のためにはなりません。
両手取引を故意に狙うということは、他社への情報開示を怠るということ。これは「囲い込み」と呼ばれる大変悪質な行為です。

囲い込みをする具体的な方法は、例えば他社からの問い合わせに対して「もう売れてしまいました」「商談中です」などと嘘を並べること。さらに、そもそも広告活動を全くせず「レインズ」という業者専門の不動産ネットワークシステムに物件の情報を登録しない事例もあります。

売主様からすれば、依頼している仲介業者が「片手取引」だろうが「両手取引」だろうが、関係はありません。それにもかかわらず、仲介業者の利益のみを追求し、物件情報を囲い込む行為は完全に違法です。しかし残念ながら「囲い込み」は不動産業界に古くからある悪しき習慣なのです。

今では規制が厳しくなっており、囲い込みは減少傾向にあるものの、一部のモラルに欠ける業者によっていまだ根絶には至っていません。これから不動産をご売却される方は、囲い込みをされるリスクがあることを認識していただき、十分気をつけて不動産会社をお選びください。



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売主様にとっても大切な仲介の「形態」のお話です。

◆片手取引

私たちのように売主様と買主様を「仲介」し、不動産の取引きのサポートをする業者のことを「仲介業者」と言います。
仲介業者は無事に取引きを終えた際に、売主様、買主様から「仲介手数料」を頂戴します。

しかし、売主様、買主様、それぞれに別の仲介業者がついてる場合には、仲介業者はそれぞれのお客様からしか仲介手数料を受領しません。そのような取引形態を「片手取引」と言います。

◆両手取引

一方で、売主様も買主様も同じ仲介業者が仲介することを「両手取引」と言います。

両手取引では、仲介業者は売主様と買主様の双方から仲介手数料を受領します。



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