上手な不動産売却の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

売主のSさんは地方への移住を決意し、自宅を売却することにして、不動産会社に売却を依頼しました。

自宅は木造の築３０年、耐用年数の観点から建物価値はほぼ０円になります。当初は戸建て販売として広告を打っていたのですが、一向に申込は入りませんでした。

そのため、作戦を変更し、個人にではなく買取業者に買い取ってもらうため、不動産会社を通じて５社に査定依頼を出しました。

査定はいずれも建物ではなく土地の価値だけを査定、高いところでも５０００万円で、Sさんの希望売却価格は７０００万円だったため、承諾できる価格ではありませんでした。

図面を詳しく見たところ、この土地は２００平米という広い敷地を有しており、本来であれば５０００万円は安すぎる価格です。

しかし、この土地は、台形のような形をしており、仮に買取業者が「買い取って建て売り住宅を建てて販売するにしても、建物は２棟、１００平米ずつに分けるしかない形状だったのです。

買取業者の査定価格は土地の形状を考慮すると仕方ないとも思えました。



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マンションは建った直後はまだ完成ではありません。その大規模な工事の過程で必ずヒューマンエラーが発生しているものです。

ですから使っていくうちに不具合を見つけていき、直していくことで初めて完成していくものです。

すなわち、居住して以降行き届いた管理というものが、マンションの将来にわたる価値と安全性を決定づけて行くことになります。

本件では管理組合がしっかりしていたことが重要な鍵を握っていました。

不具合の発覚にめげることなく、粘り強く販売会社や施工会社に補償させる成果を勝ち得たのは、管理組合の力が大きかったことは間違いありません。

積み立ててきた修繕積立金を無駄にしなかったため、資金は組合予算にプールされたまま、次へ繰り越せるわけです。

修繕積立金が突然引き上がるといったリスクも払拭されるわけで、これも今回は売り込み材料の一つとなりました。

管理組合がしっかりしているかどうかという要素も、マンションの価値を決める上では重要な要素になると言うことです。



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早速、建築士による調査を実施され、修繕によって問題点が解決されていることが第三者機関いよって証明され、落ちていた耐震等級も元に戻すことが叶いました。

このタイミングでいよいよ売り出しスタートです。価格は６８００万円としました。

レインズからの反響は止みません。

調査されていない建物と、調査して安全だとわかっている建物であれば、後者の方がリスクは少なく、資産価値は大きいと言えます。

１０組の内見申込があり、現地で、不具合の発生から補修の内容、費用の負担まで経緯を事細かく説明しました。

そのうち３組から購入の申込があり、価格を競る形となりました。

最終的には７１００万円という最高値をつけた方に売却することとなりました。


不具合の発見を安心材料につなげる、という売却プロセスのご紹介でした。



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足場やネットが撤去され、ようやく販売を開始しても問題ないタイミングとなりました。

そこで、第三者機関によるマンション検査を実施し、不具合いが間違いなく解消しているという品質保証を得る方向にしました。

検査によって耐震等級２も取り戻すことができます。

これらの調査結果を購入検討者に提示し、建物の過去を洗いざらいオープンにすることで、建物の健全性をアピールでき、安心材料とすることができます。

それが資産価値に反映されて、売却価格も自ずと引き上げることができるのです。


第三者機関による調査はマンション全体規模で実施するため、居住者の承諾がないと着手できません。

管理組合で議題に挙げてもらったところ、マンションの価値を引き上げる材料になるのであればと、速やかに承諾されました。


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管理組合と販売施工側が協議中での売却は、タイミングとしては決して良いものではありません。

大規模修繕が開始されて以降、協議中もずっとマンションには足場がかかったまままなのです。

かれこれ２年間も灰色のネットに包まれているのですから、きっと何か問題が起きているに違いないと悪い噂を立てられてしまうのはさけられません。

このような状況で、とにかく早い売却を望んでいるのであれば、希望額よりは値段を下げ、修繕積立金が高くなる可能性がを考え、多少の値下げをしても早いうちに買主を見つけるのが得策という考え方をするのが一般的です。

しかし、焦らずに時間をかけて売却できるのであれば、不具合の補修が終わって正確な建物価値が出てから売り出すという選択肢もあります。

法律の観点で言うと、住宅品質確保法には販売会社や施工会社への瑕疵責任追及は建ってから１０年までと規定されています。

しかし、過失ではなく故意による設置ミスがあるため、民法による不法行為であると時効は２０年となり、築１３年のMさんのマンションは、協議の結果、修繕費負担は販売会社と施工会社が負うことで決着がつきました。

不具合の発生から２年、ようやく大規模修繕の工事がスタートして１年後、計３年を擁してようやく修繕が終わったのです。



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Mさんのマンションは新築時に６０００万円で購入した築１４年の４LDKです。２００世帯ほどを擁し、一等地に建っています。

近年のマンション需要の高まりもあり、購入時とほぼ同額かそれ以上の価格で売れる期待が持てました。

しかし、このマンション、大規模修繕のため建物を囲うように足場を組み、建物調査を開始したところ、建物に大きな不具合が発覚したのです。

当初は耐震等級２で販売されていたマンションでしたが、今回の調査によって１にも満たないと診断されてしまいました。

これはマンション価値を大きく毀損する大問題です。

修繕によって補強すれば改善されますが、その莫大な費用を誰が負担するかで施工側ともめています。

マンションの管理組合が負担するのであれば今後の修繕積立金が跳ね上がることが予想されます。

今回はこんな中での売却依頼でした。

不具合が発覚したからではなく、もともと売却の予定であり、Mさんとしては市場が活気づいているタイミングで売りたいが、修繕のことでもめている今は得策でもない気がしています。



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インスペクションは本来であれば、買主が物件を審査するときに行うものです。

今回は、売り手があえて先手を打って実施し、建物の情報をオープンにしてから売り出すという事例でした。

売却時のインスペクションは各部位のグレードと残存価値を調査していることがポイントです。

注文住宅であれば、インスペクションを実施した上での売却はかなり有利と言えます。

建築主のこだわりが随所にあり、グレードの高いものを使っている事も多く、それをきちんと建物価値として反映させることができるからです。

実際の売却事例としては、築15年ほどであれば、修繕を一度もしていなかったとしても、平均800万円程度の建物価値を出すことができています。

雨漏りやシロアリ対策といった最低限のメンテナンスを怠っていなければ、300万円～400万円ほどの価値をインスペクションで出すことができています。

この方法で、税法上ではせいぜい1割程度の残存価値しかない建物にも適正な価値を見いだし、土地に上乗せした価格にて売却する事ができます。

プラス要素もマイナス要素も包み隠さず可視化して伝えることが、買主にとっての安心材料につながります。




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◆引き渡しまでの手順をおさらいしておきましょう

契約成立後は、残代金の決済、所有権移転登記が完了すれば、事実上の引き渡しが終わります。
しかし、買主が住宅ローンの融資を受ける場合、残代金の授受と住宅ローンの完済、抵当権の抹消など、いくつかの手続きが発生します。
決済から引き渡しまでの手続きの順序を、あらためて整理してみましょう。

＜決済から引き渡しまでの手続き＞

（1）買主が金融機関で住宅ローンの融資を受ける
（2）買主が売主に物件購入代金の残額を支払う
（3）売主が住宅ローンを組んでいる金融機関でローンを完済する
（4）売主の金融機関で抵当権抹消の書類を交付してもらう
（5）固定資産税や都市計画税、管理費等、各種負担金の精算を行う
（6）売主が買主に必要な書類や物件の鍵を引き渡す
（7）司法書士には登記費用、不動産会社に仲介手数料を支払う
（8）抵当権抹消や移転登記の書類を確認し、司法書士に委任する 
（9）登記所で所有権移転登記と抵当権抹消・設定の手続きを行う（司法書士）

決済に関する手続きは、決済場所である金融機関で行われます。
一連の流れを見るとわかるように、買主の住宅ローンが実行されないと、以降の手続きも進められません。買主への融資が実行されしだい、売主はいつでも引き渡しができるよう準備を進めておく必要があります。
融資実行日が決まったら、指定した日時に売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士が集合し、決済手続きが進められます。集合場所は、買主が住宅ローンを利用する銀行であることが一般的です。

各建材のグレードも調査し、劣化度合いを細かく見極め、現状の価値を正確に計測したのです。

例えば以前屋根の修繕に100万円費用をかけたとして、インスペクションで現在の劣化度合いが３０％度だと評価できれば、屋根の残存価値は70万円と算出することができます。

このような計算を、外壁や内壁、水回りといった目に見える部分はもちろん、屋根裏や床下や構造体まで細かく施し、残存価値を足し合わせて行きました。

実地調査を行ったうえでの加点方式です。

結果、大切にしてきた築25年の家に、1000万円の価値を見いだすことができました。

つまり、Nさんの不動産は、1700万円というほぼ土地だけを評価した金額に、1,000万円を上乗せした、2700万円ほどの真価値を見いだしたのです。



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まずは前回のおさらいです。

◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備


前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（3）とその他のやっておくべきことをお伝えします。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞

※（1）～（2）については、前回のメールをご確認ください。


◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに準備しておかなくてはならないことがいくつかあります。専門家の対応が必要な場合もありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。

（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備

以下で、それぞれ詳しく説明していきましょう。

（3）引き渡しの準備

引き渡し前に、売主は物件から引っ越し、不要なものがあれば撤去をしなくてはなりません。引っ越し後、買主に立ち会ってもらい、物件の引き渡し状態を確認してもらいます。

引っ越しは準備も含めるとそれなりに時間がかかりますので、早めに引っ越し依頼業者に依頼しておきましょう。賃貸物件を売却する場合、オーナーチェンジであれば賃借人はそのままで問題ありませんが、退去が条件であれば、早めに通達しておかないと引き渡しに間に合わなくなってしまいます。

また、土地を更地で引き渡す契約であれば、建物の解体も必要になります。解体も時間と費用がかかりますので、引き渡しに間に合うよう計画的に進めなくてはなりません。不動産会社に依頼して、解体業者を手配してもらうことが多いようです。


◆その他にやっておくべきことは？

ここまでにご紹介したこと以外に対応が必要なこととしては、売買代金の他にかかる各種負担金の精算が挙げられます。公租公課（固定資産税や都市計画税）、管理費（マンションの場合）などの精算が必要です。
所有権の移転に伴って支払者も変わりますので、引き渡し日までは売主、引き渡し後には買主の負担となるよう、日割りで計算して清算を行います。
買主から精算金を受け取ったときは、領収書を発行するのを忘れないようにしましょう。なお、領収証は仲介する不動産会社が準備してくれることが一般的です。



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