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◆どのくらいの値下げを行う？

不動産会社の査定額近くまで下げると、購入希望者は増えるでしょう。しかし、そこまで売り急いでないのであれば、強気の価格でしばらく勝負することも作戦の一つです。少しずつ徐々に価格を下げていくことはおすすめできません。
不動産の購入を検討している方に「この物件は徐々に価格が下がっているな、もう少し待てばもっと下がるかも」という印象を与える恐れがあります。

強気の価格でなかなか売れない場合は、いっきに数百万円の値下げを行うことも効果的です。以前からその物件をチェックしていた人からすると
「今がチャンスだ！うっかりしていると他の人に買われてしまう」という気持ちになり、値下げの効果を最大限に発揮できます。

当初の値付けを高くして高値成約にチャレンジしたとしても、成約できないままある程度の期間が経った場合、いっきに相場程度の価格に変更される事をおすすめします。

【意外とチェックをしている人は多い】

ご自身が物件を探す立場となったときのことを考えてみてください。ポストに届くチラシや散歩途中で見かけた看板などで気になる物件を見つけたとき、「こんな物件良いなぁ、でもちょっと高いなぁ」と思ったことはありませんか？

予定価格よりも高くて手が出ないときは内見に行きづらいものですが、価格が下がり、ちょっと頑張れば、となれば、内見に行ってみようとなる買主は意外と多いものです。

また、気になる物件の価格を常にチェックし、大幅に価格が下がったときに
「他の人に取られてしまわないように」と急いで問い合わせをしてくる人もいます。

価格の見直しは売れ残った物件の安売り、ではなく、売主と買主双方の希望をすりあわせていくことだと考えていけば、納得した価格での売却につながっていくのではないでしょうか。

◆価格を見直すタイミング

物件を売り出した当初は何件か内見が来たのに、しばらくすると
パタッと途絶えてしまうことがあります。

一般的に物件情報は2～3週間ほどで情報が行き渡るため、おおむね1カ月ほどで客足が止まってしまうことがありますが、そうした場合は価格が高いことが考えられます。ここが価格を見直すタイミングといえるでしょう。


◆価格を見直さずにいると……

内見希望者が現れないのに価格をそのままにしておいても、新しい購入検討者はなかなか現れません。もちろん売主の希望する価格で売れることが一番良いのですが、そのままでは時間だけが過ぎていく…ということになりかねません。

不動産会社の担当者から提案されることもありますが、売却期限の希望がある場合は、売主から担当者に価格の見直しを提案しても良いでしょう。



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◆媒介契約の選び方

媒介契約の種類の選択は、売主様の自由です。

基本的には「安心して任せられる」という不動産会社が見つかれば、専任媒介や専属専任媒介にするのが良いでしょう。
「どうしても選べない」という場合には、一般媒介契約を視野に入れて考えると良いと思います。

ただし複数社と一般媒介契約を締結する場合、次の点が懸念事項として挙げられます。

・契約社数が増えるほど、契約や更新、価格変更、内見対応時の負担が大きくなる
・不動産会社によっては、予算を割いた広告活動をしてくれないこともある
・積極性が損なわれる担当者もいるかもしれない

以上の点を鑑みて、不動産会社選びのみならず、媒介契約選びも平行して考えていくようにしましょう。



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不動産会社に正式に売却を依頼するには、不動産会社と売主様で「媒介契約」を締結します。

媒介契約には、3つの種類があります。

１、一般媒介契約
２、専任媒介契約
３、専属専任媒介契約

各媒介契約の違いは、次の通りです。

１、一般媒介契約

一般媒介契約は、3つの媒介契約の中で唯一、売主様が複数社と媒介契約を締結していただける契約であり、この点が最も大きな特徴です。
売主様の制限が緩い分、契約期間の制限や不動産会社によるレインズ登録、販売活動の報告義務もなく、双方にとって最もしばりが少ない契約だといえます。

２、専任媒介契約

専任媒介契約では複数社への依頼はできませんが、売主様自身が見つけた買主様と媒介契約を締結することが可能です。契約期間は３ヶ月を上限に売主様が自由に設定でき、不動産会社は媒介契約締結7日以内のレインズ登録、2週間に一度以上の定期報告の義務を負います。

３、専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、複数社への依頼も、売主様自身が見つけた買主様との売買契約もできません。不動産会社の義務も専任媒介契約より重く、レインズ登録は5日以内、定期報告は1週間に一度以上です。



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「この地域限定で物件をお探しの方がいます」
「あなたのマンションを購入したいいというお客様がいます

こういった文言のチラシを目にされたことはありませんか？

購入希望者の家族構成や希望の間取り、希望している理由などが具体的に明記されているケースも多いものです。実は、不動産業界では「求むチラシ」と呼ばれており、架空の設定で売却を迫ることが横行しているのです。

「購入者がいるなら！」と喜んで不動産会社に連絡しても、多くの場合「すでに他の物件を購入されてしまいました」「遠方にお住まいの方でなかなか見学にいらっしゃれないんです」などと言われ、購入希望者を紹介される事はありません。

◆うそと見極める判断基準

・すぐに購入希望者が内見に来ない
・「まずは訪問査定を、、、」
・「紹介するには価格の協議が必要」となどと言って、すぐに紹介してもらえない。

求むチラシを投函した不動産会社に連絡し、上記の様な対応をとられれば、チラシはほぼ嘘だと考えていいでしょう。

このような不動産会社の目的は「きっかけはなんであれ、売り物件がほしい」という身勝手なものです。大手不動産会社でさえ、いまだ求むチラシを投函するケースはあります。会社の規模や知名度の高さで信じることなく、求むチラシは疑ってかかるべきです。



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◆悪質な不動産会社を選ばないことが大事

不動産会社によるこういった一連の悪質な行為は「干す」と呼ばれています。「高取り」や「干す」といった行為は、不動産売却の経験に乏しい売主様を食い物にする許しがたいものです。しかし残念ながら、このような悪質な不動産会社が存在するのは紛れもない事実です。これから不動産を売却する方は、このような悪質な不動産会社を選ばないように気をつけていただきたいのです。不動産会社を決めるのは、売主様に他なりません。

後悔しない売却の実現には、やはり正しい情報を根拠にした正しい判断が必要です。高額なだけの査定にだまされないよう、周辺の相場を必ず知っておくようにしましょう。そして、査定は必ず複数に依頼すること、これも大事なことです。

ご自身で販売中の物件情報を調べたり、机上査定で受け取った資料を見てみたりすることでも、相場価格の把握は可能です。自力での把握が難しいと感じたら、我々業者をうまく使っていただけると良いと思います。

売却査定は、単に査定価格を知ることが目的ではなく、不動産会社を見極めるため、そして適正額を知るためのものです。「正しい情報を見極める力をつける」「正しい判断をするための情報収集をする」これらの活動を通し、知識の補完と業者の選定を平行して進めて行きましょう。売却を成功に導き、売主様の助けとなるような信頼できる不動産会社を選びましょう。


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高額な査定額を提示されると「え？こんなに高く売れるの？」と喜ばれる方もいらっしゃいます。業界用語では、「高取り」や「高値取り」と呼ばれる悪徳な手法です。

◆「高取り」の裏側

A社とB社が3000万円前後の査定額を出しているにも関わらず、1000万円も高い査定額のC社。

こんなケースでは、C社に対して「なぜその査定になったのか？」と必ず聞くようにしましょう。そしてその説明を聞くときには「自分が買主だったら差額に納得するか」という視点をもって聞くようにしてください。もし買主の立場で納得させられる説明ができるとすれば、C社の担当者が凄腕なのかもしれません。しかし、A社B社の方が説得力が高く、C社が特別な根拠もなく「4000万円で売れるはずだ」としているのならば、C社の査定額は信用に値しないといえます。

悪質な不動産会社が「高額なだけの査定」をする理由は、売却依頼を他社にとられないため。依頼ほしさに、売れる根拠もない高い査定額を提示してしまうのです。査定額が適正価格よりも著しく高ければ、購入を検討している人には見向きもされません。しかし、依頼だけがまずほしい不動産会社も、それは百も承知です。売主様が不安になってきたタイミングを見計らって値下げを迫り、結局は時間だけかけて適正価格で売る、、、というのが末路です。



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◆机上査定を効果的に使う

ここまでご覧いただいて「より精度の高い訪問査定だけすればいいのでは？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？

確かに、机上査定はご売却前の必須行程ではありません。しかし、机上査定を効果的に使うことで、不動産会社を選ぶ上で選択肢を絞って訪問査定に臨むことができます。つまり、机上査定を一次審査と位置づけるということです。

訪問査定では事前に担当者に訪問してもらう日時を決め、査定当日は少なくとも一時間ほどの時間がとられてしまいます。これを５社、６社とこなすのは、なかなか骨の折れる作業になるでしょう。売却を急ぐ状況であれば、なおさら時間をかけたくないはずです。

しかし、机上査定を依頼した上で訪問査定を依頼する不動産会社を２～３社までに絞ることができれば、訪問査定もスムーズにこなせるでしょう。価格査定は査定額を知るためのみではなく、不動産会社の採用試験も兼ねていると考え、机上査定と訪問査定を使い分けていただくと良いと思います。


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不動産会社による査定には、「机上査定」「訪問査定」の２つがあります。

１、机上査定

机上査定とは、その名の通り机上で行う簡易的な査定です。

簡易的とはいえ、日々不動産取引き行う担当者が物件情報や過去の成約事例などを元に査定するため、ご自身でポータルサイトなどを閲覧して知る相場価格より圧倒的に精度が上だといえるでしょう。会社によりますが、机上査定の結果は依頼から数日中に報告してくれるケースが多く、メールだけのやりとりも可能です。

２、訪問査定

一方訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問して行う査定です。

訪問する目的は、机上ではわからない不動産の状況や日当たり、眺望などを確認するため。
同じマンション内の居室でも、部屋の階数や場所、リフォーム歴、使用感などによって、査定価格が大きく変わる可能性があります。また、土地・一戸建てについても、接道状況や隣地との距離、土地の高低差などは価格に大きく影響するものです。訪問査定では、これらの要素を実際に見ることで、机上査定以精度精度の高い査定価格が算出できます。

訪問査定では、実際に担当者と対峙する事になるため、不安な点や要望を伝えたり、販売方法や査定の根拠を詳しく聞いたりしたい場合にも有用です。
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◆いつまでも購入希望者が来ない場合

依頼した不動産会社の担当者しか見学者を連れてこないで、他の不動産会社からの見学者が現れない場合、売却を依頼した不動産会社が物件を囲い込んでいる可能性があります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、その不動産会社にしか売却を依頼できない代わりに指定流通機構
（レインズ）に物件情報を登録して公開しなければなりません。

つまり、他社からの問い合わせがない場合はレインズに登録することを怠っているか、または問い合わせがきても
「商談中ですので紹介できません」と断り、物件を囲い込んでいる可能性があります。

こうしたことを防ぐため、不動産会社がレインズに登録したことを証明する「登録証明書」というものを受け取りましょう。この「登録証明書」にはURLとパスワードが記載されているので、ご自身でもレインズで情報がきちんと公開されているかどうかをチェックすることができます。