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◆具体的に何を調査するの?


現地調査で確認する具体内容は、以下の通りです。


《土地、一戸建て編》

　①敷地形状　　～　　形状、大きさ、擁壁の有無、法地など

　②敷地境界　　～　　隣地との境界、境界標の有無など

　③敷地内状況　～　　物置、境界塀、樹木、古井戸など

　④接道幅員　　～　　接道の長さ、前面道路の幅員など

　⑤近隣関係　　～　　周辺の建物、　越境の有無、高圧線の存在など

　⑥ライフライン　～　上下水道、ガス、浄化槽など

　⑦建物状況　　～　　綺麗さ、日当たり、増改築、建物の傾きなど

　⑧管理状況　　～　　整理整頓、設備の破損、修繕の状況など

　⑨使用状況　　～　　居住中か空き家か、賃貸入居、駐車場利用など

　⑩騒音臭気　　～　　騒音、臭い、揺れなど



《マンション編》

　①眺望景観　　～　　眺望景観、前面道路の規模

　②室内状況　　～　　綺麗さ、日当たり、湿気、リフォームの有無

　③設備状況　　～　　設備の有無、破損修繕の状況など

　④近隣関係　　～　　上下左右の部屋との関係など

　⑤騒音臭気　　～　　騒音、臭い、揺れなど

　⑥管理状況　　～　　整理整頓、管理会社名と連絡先、管理人など

　⑦共用施設　　～　　共用施設の有無、使用状況など

　⑧駐車駐輪　　～　　有無、利用形態(機械式/自走式）など




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◆現地調査の内容も理解しておこう


実査定時には現地調査も平行して行われます。

実査定は不動産を商品として売るときの視点で行いますが、現地調査はその商品がどのようなものかを説明する視点で行いますので、作業が似ているようでも若干違います。

不動産会社が行う現地調査は、
　　①目視
　　②簡易計測（メジャー等で測る）   が中心です。

原則として、不動産対象範囲はすべて見ていきます。

建物内も同じくすべての室内を見ますので、できるだけ見ることができない部屋がないような時間帯や状況で調整してください。

現地調査のポイントは3つです。

　①ルールや地面の下にある物といった”見えないもの”　　～　道路協定や埋められた井戸など

　②素通りしてしまうような”気づかないもの”　　　～安全性を保てない擁壁、登記が必要な物置など

　③専門的な知識がないと”見てもわからないもの”　　　～床のたわみ、違法な増改築など




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◆マンションの平均売却期間は？

不動産専門のデータ会社、東京カンテイが調査したデータに、マンションの平均売却期間が出ています。
首都圏のデータを見てみると、売却開始から1カ月以内に売れたマンションは39.6％。3カ月だと67.3％、7カ月だと90.5％、となっています。
データでは最終的に12カ月で100％が売れた、となっていますが、買い手がつかないなどの理由で売却を中止した場合などもあると思われます。


◆売却にあたっては値引きも検討を

時期を追うごとに売れた物件が増えていく、というのは当然だと思うのですが、先ほどの調査では、売り出し価格と実際に売れた価格の変化をセットでデータ化しており、値引きがどのようなものだったかを数値化しています。

それによると、1カ月以内に売れたマンションは約3％の値引き、3カ月で6.83％、7カ月で13.06％、12カ月で15.01％の値引きがありました。
つまり、時期を追うごとに物件が売れていくのは、単純に時間を掛けただけではなく、それに併せて値引き幅が増えていった、ということなのです。

スムーズな売却を行いたい場合には、売り出し当初に適正価格をつけているかどうか、がポイントとなるでしょう。

◆実査定では何社に声をかければいい？


実査定には複数の不動産会社を呼ぶのが通例ですが、一般的には多くて3社程度です。あまり数が多いと対応が大変になりますし、3社程度が話は混乱せずに比較検討しやすいようです。

似たような会社だけ呼ぶよりも広告をたくさん出す会社、地元の集客に強い会社など異なるタイプを組み合わせた方がいいでしょう。

ただし、多様な見方ができ信頼できる不動産会社なら1社でも十分です。


◆実査定時に伝えておくべきこと


実査定時には営業担当者に、次の3点を伝えておきます。

　①見たときの印象に関すること　　例）日当たり、壁や床の汚れなど

　②住んでみないとわからないこと　　例）雨漏りや床のたわみ、騒音や臭い、買い物の便など

　③他人から耳に入ったらいやなこと　　例）自殺や事故の有無など


なお、言いづらいことでも先に営業担当者に伝えておくと、反っていい結果を生みます。

特に③を隠したまま売却して後から発覚した場合、隠れた瑕疵として損害賠償責任等が生じますから、くれぐれも注意してください。




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◆実査定時までに何をしておくのか?


さて、実査定の日時が決まったら以下の２点をやっておきましょう。

　①部屋の整理整頓をしておく（建物がある場合）
　
　②必要書類を用意しておく

建物があるなら部屋の整理整頓をしますが、壁や床の状態を見てわかるようにする程度でかまいません。

物で隠れていて建物内の状態がわからないと、リフォーム等にいくらかかるかを査定できないからです。

ちなみに、実査定時に用意する書類は以下の通りです。

　①登記済権利証　または　登記識別情報通知書

　②固定資産税納付通知書

　③登記事項証明書　または　登記情報

　④間取り図　または　測量図証明書　　または　登記情報

　⑤建築確認通知書（建物がある場合）
　
　⑥管理規約と長期補修計画表（マンションの場合）



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◆実査定の流れとは?


実査定の流れはこうなっています。

　①訪問日時の確定

　　・所有不動産を訪問してもらう日時を決める
　　・現在空き家もしくは更地でも、その場でわからない事を確認されるため売主は立ち会いを求められることがある

　②現地調査
　　
　　・所有不動産の敷地内外、建物内外を調査してもらう

　③ヒアリング

　　・営業担当者からのヒアリングで、皆さんが知っていることや質問に答える

　④書類の確認

　　・事前に用意しておいた書類（登記済権利証等）を確認してもらう

　⑤実査定の結果の報告
　
　　・営業担当者の多くは事前に机上査定書を用意

　　・机上査定書を参考として、実査定の結果を踏まえて、実査定価格が伝えられる

　⑥媒介契約の締結

　　・実査定価格の結果に納得なら媒介契約を締結

　　・実査定の結果に納得がいかない、時間をかけて検討したい場合は、営業担当者に後日の連絡を約してお帰りいただく



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◆机上査定額を伝えられる


売主の場合、不動産会社の営業担当者は相談内容を考慮しながら所有不動産の価格査定を行います。

顧客アンケート等の情報を元に価格相談や成約事例、売り出し事例を検討し、希望条件も加味しておおよその成約価格を算出します。

これを机上査定と言います。

簡易な机上査定額は相談中に皆さんに伝えられますが、調査が必要な少し複雑なものについては相談や調査後に伝えられます。


◆実査定では何を見れるのか?


机上査定額を聞き、もう少し詳しく見てみたい、ということであれば現地調査を伴う実査定となります。

実査定とは机上査定で出した価格をもとに、現地の状況も加味して「売れる価格」と「トラブルの有無」を次の3つの要素で検討する作業です。

　①価格はいくらで売れるのか（価格要素）
　②購入の決め手はどこか（購入判断要素）　
　③何かトラブルになることはないのか（トラブル要素）

皆さんもこの3つの要素を意識して所有不動産を見ていけば、営業担当者が実査定時にしていることがわかるようになります。





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◆媒介契約書の署名押印と読み方


媒介契約書は一般的に不動産会社が対象不動産等の情報を書き込んで持参します。

皆さんで書くところは、
　①住所・氏名　　②押印（認め印で可）　　③媒介価額（売り出し金額）の3カ所でしょう。

また、媒介契約書は一通り目を通し、質問すべきことはしておきます。

というのも、営業担当者は媒介契約の内容について説明をせず、「こちらに署名押印をお願いします。


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◆ランクや諸事情によって媒介契約は変わる


売主にとって媒介契約は原則として専任か専属専任が望ましいでしょう。

その理由は１社を窓口にすると情報をコントロールしやすくなり、かつ責任を持って販売をしてくれるからです。

ただし、物件のランクや売買の諸事情で変えた方がいいこともあります。

商品がSランクやAランクなど売れやすい不動産であれば、一般媒介で複数(多くても3社まで）の不動産会社に依頼した方が競争意識が生まれるので、早く高い金額で売れる可能性があります。

一方で、CやDランクなら売れやすくなるような案内方法や広告などを、営業担当者と密に打ち合わせすることが必要になるため、専任や専属専任で１社にすべてを任せた方がいい結果を生みます。

諸事情が込み入っている物件の場合も、やはり専任や専属専任がいいでしょう。


なお、CやDランクで一般媒介とする場合には、不動産会社も元々売りづらい上に、活動をしても他社で成約をしてしまう可能性があるため、腰を据えて販売活動に取り組んでもらえない可能性があります。




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★レインズ（不動産流通標準情報システム）に登録することで、依頼した不動産会社を窓口としつつ、他の不動産会社からも買主の情報が寄せられる仕組みとなっています。


◆媒介契約の有効期限


媒介契約の有効期限は３ヶ月以内としており、自動更新はありません。

期間が切れたらその都度結び直します。

一般媒介契約のみ、法律上は期間の制限がありませんが、業界ルールで期間を他と同じく３ヶ月と定めています。

もし、他の不動産会社と媒介契約を結びたいと考えたら、今の不動産会社と契約が切れる３ヶ月を期に結び直します。

３ヶ月を経過せずとも媒介契約を解除することはできますが、不動産会社に落ち度がない場合は、広告費などかかった費用を請求されることがありますので、ご注意ください。


◆仲介手数料


仲介手数料は法律でその上限が定められています。

あくまでも上限ですので、その範囲内で不動産会社と売買当事者が任意で決めることになります。

　★仲介手数料の計算方法

　　成約価格のうち
　　　　２００万円以下の部分　　　　　　　　　成約価格の５％＋税
　　　　２００万円超、４００万円以下の部分　　成約価格の４％＋税
　　　　４００万円超の部分　　　　　　　　　　成約価格の３％＋税
　　　　　　→成約価格４００万円超の場合は、次のように簡易計算方式で計算する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　成約価格の３％＋６万円＋税



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