上手な不動産売却の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆訪問に適した曜日や時間帯は？


準備が整ったら不動産会社に電話もしくはメールで連絡をします。

その際は相談内容の要点を事前に伝えておき、対応できる担当者がいるときに訪問しましょう。

なお、特別な理由がない限りは、会社の雰囲気をつかむため一度は会社へ訪問するようにします。

その際に、殺伐とした雰囲気だったり、担当者以外の対応が悪いと感じるようなら、会社からのサポートを望めない可能性がありますので注意してください。

不動産会社は土日に物件の案内や商談、査定が集中します。

ゆっくり相談をしたいなら、平日がオススメです。

不動産会社の多くが毎週水曜日を定休日とし、もう１日、火曜日か木曜日を休みとしています。

月曜日は物件調査、ローン事前審査の手配、チラシや広告の手配、そして社内会議など営業担当者もやることが多くあります。

そのため、木曜日と金曜日が時間的に余裕があり狙い目です。

時間帯は何時でもかまいません。希望する時間を伝えましょう。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
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築30年、40年といった歴史を持つマンションは、売却するのが難しいと考える方は少なくありません。
しかし、築年数が古いからといって、一概に「価値がない」
「売れない」とは評価できません。築年数だけにとらわれず、物件の潜在的な魅力に注目してみましょう。
マンションの価格は、築年数だけで決まるわけではありません。ご自身が所有する物件の適正な価値を知ることが、高値でのスムーズな売却につながります。


◆築年数○○年だと「築古マンション」？

築年数が新しい物件は「築浅」、反対に築年数が古い物件は「築古」と呼ばれますが、実は、この呼び方に明確な定義はありません。「何年以下が築浅」
「何年以上が築古」と決められているわけではないのです。

戸建の場合、「20年で建物価値がゼロになる」などと言われることがあります。木造住宅の法定耐用年数（22年）を目安にした場合、確かにその考え方は理屈としては理解できます。
しかし、RC構造（鉄筋コンクリート造）のマンションの場合、耐用年数は47年とされています。築40年でも、普通の中古物件として売りに出され、買い手がつくことは珍しくありません。

もちろん、法定耐用年数は実際のマンションの状態や資産価値を示すものではありませんが、築年数が古いからといって「売れない」と決めつけなくていいと思います。

改修工事など必要なメンテナンスが定期的に行われているマンションでは、建物の寿命も長くなります。
駅近、人気エリアなど、希少性の高い立地に所在するマンションでは、
「ビンテージマンション」などと呼ばれ、中古でも購入希望者が引きも切らないケースもあります。
マンションの立地や管理状態など、買い手にとって魅力的な要素があれば、売買成立の可能性は十分にあります。


◆築年数の古いマンションのデメリットは？

マンションの建物自体の価値を判断する目安のひとつに、「耐震基準」があります。
建築基準法の耐震基準が強化されたのは、1981年（昭和56年）6月のこと。これ以前に建築確認を受けたマンションは「旧耐震建築物」と言われ、中古マンション市場では買い手に敬遠されてしまうことがあります。

しかし、管理組合がしっかりしているマンションでは、耐震基準の強化後に耐震化（耐震診断や耐震改修工事）を行っていることもあり、地震の備えができています。

耐震化工事が実施されているか否かは、マンションのコンディションや資産価値を維持する要素のひとつであり、物件の付加価値として築年数の古さというデメリットをある程度
カバーしてくれることもあります。

◆買主が地元の不動産会社を選ぶのはどんな場合か


単純な売買の話です。

大手と地元の違いは集客力の違いで、集客力があるほど物件情報は多く集まりますが、その分一人ひとりに割く時間は少なくなり、個別対応が難しくなっていきます。

要は集客した分、効率重視にならざるを得ないのです。

そのため個別対応が必要なケースや営業担当者と意見交換しながら家を買いたいという、時間がかかって効率があまりよくないケースなら、地元の方が合うと言えるでしょう。

結論としては、大手の集客力を求めて効率重視でもいいなら大手を選ぶべき。そうでなければ地元や、規模・地域にとらわれず会社の姿勢や営業担当者の対応を見て選ぶのが合理的な選択を言えそうです。




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◆不動産会社は大手と地元のどちらを選ぶべきか


売主と買主にとって、大手と中小規模の地元のどちらの不動産会社がよいでしょうか？


売主なら、大手と地元どこに依頼してもネット広告ができる不動産会社なら極端な差はありません。

その理由は、一般的に購入検討者は物件を見てから不動産会社を選ぶ傾向がありますので、多くの購入検討者が利用するネット広告ができるのなら、大手・地元の違いは出てこないからです。

むしろ、売主は営業担当者の質で選ぶのが正解です。


一方、買主の場合は、単純な売買が目的で営業担当者の質にそれほどの差がないなら、原則として大手を選ぶのが合理的です。

ネット広告前の情報は地元よりも大手の不動産会社が多く持っています。

そのため、大手なら公開の前か後かを問わず、さまざまな物件情報を見て比較検討できますので、メリットを多く享受することができます。

また、大手はインスペクション等の付加価値サービスを用意しているところが多く、法律上の面でも安心した取引きができることも併せると、買主は大手での検討を優先すべきと言えます。




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◆営業担当者を選ぶ際の判断基準とは


営業担当者の善し悪しを決める指標は、大きく3つあります。


①皆さん（顧客）の立場に沿って物事を考えられるか
　
　皆さんの話を希望や条件を最後まで聞き取り、質問にも的確に答えてくれるかどうかでわかります。

　そもそも皆さんにとっての最適解は皆さんの自身の中にありますので、営業担当者は皆さんの話に耳に傾けるべきだと言えます。

希望や条件をきちんと聞き取らずに自分の意見を押し付けてくる営業担当者は、避けるのが無難でしょう。


②不動産の知識を一定以上持っていて実務スキルとして利用できるか

　営業担当者が提供してくれるアドバイスの内容でわかります。

例えば、「この土地は第一種低層住居専用地域ですから周りにも高さ10メートルまでの建物しか建ちませんので、日当たりも確保できます」など、プロとしての見解を「なぜそうなのか?」という根拠をもとに示してくれるかどうかで判断できるのです。


③専門用語が多い知識やスキルを皆さんにわかりやすく伝えられるか

営業担当者がどんなに知識が豊富でも、皆さんが理解できなければ意味ないからです。

また、皆さんが質問をしなくても、アンケートに目を通すなどして、希望や条件に合う様な情報を積極的に提供してくれる担当者だと、不動産売買が成功する可能性が高くなることでしょう。




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◆担当者次第で取引きの結果は変わる


家の売買の準備にあたり、最後に説明しておきたいのが、「不動産会社と営業担当者選び」です。

売買がうまくいくかは、会社選びよりも担当者選びの方がより重要になります。

その理由は、①商品や状況判断　②不動産の知識　③言葉づかい　④段取りといった営業担当者の能力やスキルによって、選択肢が増えたり、取引条件がよくなったりするからです。

たとえば、平成30年より告知事項となる、中古戸建ての状態を的確に把握するためにインスペクションというサービスがあります。

実のところ、このサービスをまだ知らない営業担当者も一定数います。

このサービスの利用により、中古戸建てに問題があるとわかった場合、

①そのまま買う　②直してもらってから買う　③その分値引きしてもらって買う　④買わない　という4つの選択肢が生まれます。

ところが、営業担当者がこのサービスを知らなかったら、①そのまま買う　②買わないという２つの選択肢しかなくなります。

この場合、もし最適の答えが他の2つだったら、買主は損をすることになります。



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前回の続きです。

◆売買を考えている方は、いつどんな書類が必要になるのかを知り、余裕を持って準備しておきましょう

（３）住宅ローン本審査時に必要なもの

　《買主》①実印・認印
　　　　　②身分証明書（顔写真付き）
　　　　　③収入がわかる書類（源泉徴収票3年分、確定申告書3期分）
　　　　　④審査申込書、個人情報利用同意書・団体信用生命保険告知書
　　　　　⑤印鑑証明書・住民票
　　　　　⑥課税証明書
　　　　　⑦物件資料（購入物件の物件概要書・登記事項証明書・公図・地積測量図・
　　　　　　　　　　　建築確認通知書等）　　
　　　　　⑧その他

（４）残金決済時に必要なもの

　《売主》①登記済権利証
　　　　　②評価証明書
　　　　　③場合にょっては必要なもの
　　　　　　　　（住民票・着金を確認するための通帳・残代金・精算書と領収書・
　　　　　　　　　物件の資料・鍵など）
　　　　　④成年後見人の場合に追加で必要な書類
　　　　　　　　（後見登記事項証明書・後見人の実印・身分証明書・印鑑証明書など）

　《買主》①住民票
　　　　　②通帳と届出印
　　　　　③残金代・清算金
　　　　　④成年後見人の場合に追加で必要な書類
　　　　　　　　（後見登記事項証明書・後見人の実印・身分証明書など）


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◆売買を考えている方は、いつどんな書類が必要になるのかを知り、余裕を持って準備しておきましょう


（１）売買相談時に必要なもの

　《売主》①購入時の物件概要書（パンフレット等）
　　　　　②登記事項証明書（登記情報）
　　　　　③間取り図と測量図
　　　　　④建築確認通知書
　　　　　⑤管理規約等

　《買主）①収入がわかる書類（源泉徴収標・確定申告書）
　　　　　②借入残高確認書
　　　　　③検討物件のチラシ・パンフレット


（２）売買契約時

　《売主》①実印・認印
　　　　　②身分証明書
　　　　　③印鑑証明書
　　　　　④登記済権利証（登記識別情報通知）
　　　　　⑤収入印紙
　　　　　⑥その他（手付金の領収書、物件の資料、固定資産税納付通知書など）

　《買主》①実印・認印
　　　　　②身分証明書
　　　　　③収入印紙
　　　　　④手付金
　

　　　　
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売主・買主とも印鑑証明書や住民票を取りますが、土曜日に開庁していない自治体ですと、仕事が忙しい平日に書類を取りに行くために、時間を割くことになります。
事前に確認し、用意しておくことで、焦らずに契約に臨みたいものです。


（１）不動産の相談時
（２）売買契約時
（３）住宅ローン本審査時と金銭消費貸借契約時（買主のみ）
（４）残金決済時　

それぞれに必要な書類があります。


住民票は本籍地とマイナンバーを省略し、金融機関に出す場合は家族全員分記載を求められるなど、細かい条件があります。

住民票は近年になってコンビニでも取得できるようになっていますが、登記をする司法書士の中にはコンビニ取得の住民票は取り扱わない人もいます。


買主は、事前に金融機関と司法書士に確認をしておきましょう。



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不動産は、抵当権がついたままでは売却できません。
抵当権がついているなら、住宅ローンを完済して、登記上の抵当権の抹消をすることが必須条件。未払いがある場合も、売買契約のうえで引き渡し前に抵当権抹消を約束するのが一般的です。
では住宅ローンが残った不動産を売却するには、どうしたらいいのでしょうか。


◆住宅ローンが残った不動産は売却できる？

結論から言えば、「可能」です。
住宅ローンの残債がまだ残っている不動産を売却する場合、買主から売却代金が振り込まれしだい、その売却代金を用いて金融機関にローンを完済する流れになります。

不動産を売却することを決めたら、早めに金融機関に連絡しておきましょう。
その後のローン返済（繰り上げ返済）手続きや注意点など、詳しく教えてもらえるはずです。
売却が決まったら、買主から売却代金を受け取って決済する日についても、金融機関に知らせておくと、その後の手続きがスムーズになります。

不動産の売買契約では、売主は担保の登記がない状態で不動産を引き渡す旨の条項が記載されているのが通常ですので、金融機関での返済手続きが済んだら、今度は登記の「抵当権の抹消」手続きをしなくてはなりません。その際、不動産の「所有権移転」（売主→買主）の登記申請も同時に行うことが多くなっています。


◆「抵当権の抹消」登記は自分でできる？

登記は、必要な書類を取りそろえて自ら法務局に申請することも可能です。
しかし、住宅ローンの完済に売却代金をあて、その後に抵当権の抹消をするとなると、手続きはかなり複雑なものになります。所有権移転の登記も同じタイミングで行うことが多いため、一連の流れを熟知していないと、その日のうちに登記の手続きを終えられない可能性があります。

法律上の権利関係を明確にする不動産登記は、専門家である司法書士に依頼した方が安心です。

司法書士に所有権移転や抵当権抹消の登記を一括して委任する場合、売却代金で住宅ローンを決済
するときから、司法書士に立ち会ってもらいます。この場にはローンの返済先である金融機関も同席しています。金融機関側は、住宅ローンが完済したことを確認したのちに、委任された司法書士に抵当権抹消登記に必要な書類一式を渡します。
司法書士がその書類を取りまとめて法務局に出向き、抵当権抹消や所有権移転の登記申請を行うのです。

登記は、不動産の権利を国に認めてもらうもの。抵当権の抹消も、借金がない物件であることを国に認めてもらうものです。間違いのないよう、ひとつひとつ確実かつ慎重に手続きを進めることが肝心だと言えます。

司法書士に依頼すれば報酬は発生しますが、専門家の力を借りることでスムーズに手続きを終えることができます。
トラブルのない不動産取引を行うためにも、登記申請は自分でやらず、司法書士に任せることをおすすめします。