上手な不動産売却の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

「取り外して動かせない」「利用する際に必要となる」のが不動産であり、範囲としているようです。

このように法律面では、土地に固定されている物置や塀、庭に生えている樹木も不動産となります。ただしプランターなど動かせるもので育てられている草花や、軽くて動かせるような物置は範囲外になります。

建物内では取り外せないキッチンなど各種設備や造作家具が不動産となります。

一方で簡単に取り外せるエアコンや照明器具などは別ということです。

新築の一戸建てやマンションを購入し引き渡しを受ける時に、「あれっ、カーテンレールがない、、、。」「照明が全くないですね、、、。」となるのは、それが不動産に含まれないためです。

ただ、これは法律上の話で、最終的には売買当事者の約束により不動産の取引き範囲は変えられます。

その約束事は売買契約書と、引き渡す設備を一覧表とした「付帯設備表」と呼ばれる書類（別名・告知書）にまとめられますので、契約前には一度確認するようにしてください。

契約前に目を通しておき、売買当事者間で確認しておくといいでしょう。



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◆不動産の範囲を理解して進める


「不動産とはどこからどこまでを指すのか」を理解してから売買を進めて行くべきでしょう。

例えば買主の場合、キッチンにある収納庫を見て「食器を収納できて便利だわ」と思ったら、不動産には含まれないので売主に撤去されてしまった、こんなことがよくあるからです。


不動産とは、「住むことができ、住むのに支障がない範囲まで」です。

「住む」という言葉は一般的には「雨風を防いで安心して食事や就寝などの生活を営むこと」を指します。

そのため、建物の屋根や壁、窓は不動産に入りますが、なくても我慢して住める冷暖房機やテレビアンテナは原則として不動産に含まれません。

民法や建築基準法といった法律をつなぎ合わせて解釈すると、不動産の定義と範囲は次のようになります。


「不動産は、土地とそこに建っている建物や工作物を指す。土地には容易に動かしがたい樹木や固定された物置なども含まれるが、動かせたとしても門や塀、垣根などは敷地境界の確認やプライバシー確保などの利用面から必要であるのでこちらも土地に含まれる。
　また、建物内では取り外すのが難しいキッチンや造作家具（収納など）は建物に含まれ、そうではない冷暖房機や照明器具などは建物外として不動産に含まれない。」



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◆不動産の需給関係はこうして見きわめる


希少性のある物件とはデータを見て、あまり見当たらない物件のことですが、希少であれば何でもいいかというとそうではありません。

買主がほしがる希少性なのかをよく考えて判断していきましょう。

また、不動産には資産性とは別に「生活満足度」という価値もあります。

これは、住むことで得られる幸せのことです。

この生活満足度は主観的であり、人が違えば大きく変わります。

ですから、人によって変わりづらい資産性とは別の価値といえます。

不動産の売買では資産性と比べて金額等に影響しません。

混同せずに資産性のランクを見きわめて売買の戦略を立ててください。



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◆具体的なランクの見きわめ方

ランクの具体的な見きわめ方として、需給関係はそのエリアの「売り出し物件数と成約物件数の相対的割合と人口密度」を調べればおおよそわかると言われています。

たとえば、売り出し物件数が少ないのに、成約物件数が多ければ、それだけ不動産が売れるエリアと考えられ、需要が高いエリアだと判別できます。

売り出し物件数と成約物件数のデータは、以下で確認することができます。

①レインズ（不動産業者の物件ホームページ）

②土地総合情報システム（一般公開されている国土交通省のデータベース）

③不動産のポータルサイト（スーモ、ホームズ、アットホーム等。わかるのは売り出し物件数のみ）

人口密度は各自治体のデータや、実際に現地を見ることで確認できます。

不動産は人が集まるところほど価格が高くなる傾向がありますから、ランクの高低に影響が強い人口密度は把握しておきたいところです。



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◆ランクは需給関係と希少性で決まる

不動産のランクは複雑な条件で決まりますが、あえて言うなら「需要と供給の関係の中で希少性がどの適度あるか」で決まります。

他にも歴史や経済の文脈からの位置づけや他の不動産との関係、時間効率、多様性などの要素は多数ありますが、この視点でランクを決めて間違いはありません。

多くの人が欲しい（需要が高い）と思うエリアや内容で、ほとんど出ない不動産（希少性が高い）であればランクは高くなります。

例えば、過去に大型ショッピングモール(SC）に隣接する中古マンションが新築時の価格以上で売れたことがありました。

そのマンションは駅から近く、かつ雨に濡れずにSCで買い物を楽しめるため、中古でも欲しい人が多いのに対し、戸数が１００戸以下と数が限られていたのです。

なお、需給関係が主で希少性は従の位置づけと言えます。

需要がない無人島でいくら希少性のある不動産があっても、買い手がほぼいませんので価格が付かないのと同じことです。



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◆不動産にも商品としてのランクがある

不動産も商品である以上、好条件で売れる、売れないといった資産性の面でランクがあります。

わかりやすいように仮にS～Dの5ランクとします。

Sランク「相場を超える不動産」～　一等地にあり、まれにしか流通しない不動産

Aランク「買って損はない不動産」～　一等地でそれなりの頻度で流通する不動産か、一等地でなくとも希少性が高い不動産

Bランク「買いやすいが損はしない不動産」～同じエリア内で似たようなものが、それなりの頻度で流通している不動産

Cランク「割安だが売るのが厳しい不動産」～類似不動産が頻度高く市場に出ており、交通や買い物の便にも難がある。

Dランク「ただ同然で買えるが将来売れない不動産」～市場に出したくとも買い手や扱う会社がいないので、ほぼ流通しない不動産

Sランクなら売手市場で売りたい人が少なく買いたい人が多く現れるので、売主にとって好条件で売りやすく、逆にDランクなら買い手市場で売りたい人が多く、買いたい人が少ないので買主にとって好条件で取引きができます。

対象となる不動産のランクがどこにあるのかを見きわめておくと、売買の戦略を立てやすくなります。

◆ランクによる売買の戦略とは

ランクが高ければ好条件で売れる機会が多いため、売主が主導権をもって進め、売るのを急がずいい条件を引き出すのに時間をかけるべきですし、買主は他の好条件が出ないうちに早めに交渉をまとめるべきだと言えます。

ランクが低ければ、売主は多少妥協しても早めの売却を目指すべきですし、買主は主導権をもって条件が合わないなら慌てて買わずに、場合によっては撤退してもよいとなります。



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◆自分の希望する条件をまとめておく

売主も買主も、自分の希望する条件を整理して優先順位を付けておきましょう。

整理ができていないと相手の出す条件に対して判断がつきませんし、売買相手や物件が複数現れた場合、自分の中に判断する基準がないと、取捨選択が難しくなります。

◆そもそも売買当事者は誰がなれるのか？

売買当事者になれるのは、不動産の売却および購入する意思を持ち、かつ権限（判断能力）を有している人です。

認知症等で売買の判断能力がない人は売主にはなれません。

本人に権限がない場合、代理人を立てることが可能です。

裁判所で定められた法定代理人（成年後見人等）は、裁判所で許可された範囲内において、売買の手続き一切ができます。

一方で、個人的に依頼をした任意代理人の場合、登記やお金を借りるなど財産に関係する手続きのときは、意思は伝えられても最終的に本人の意思確認と手続きが必要となります。

そのため、任意代理人を立てる場合は、事前に不動産会社や司法書士、金融機関と相談をした方がいいでしょう。



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日常生活ではあまり縁のない「登記」ですが、不動産売却においてはたびたび見聞きする言葉です。

実は登記がどんなものかを理解していない方も少なくありませんが、
不動産売却では絶対に欠かせないもの。

登記についての基礎知識を知っておくとその重要性がよくわかりますので、まずはそこから解説していきましょう。


◆いまさら聞けない不動産の「登記」ってなに？

登記とは、一定の事項を広く社会に公示するための制度です。
登記をすると、外見からではわからない権利関係等を当事者以外の第三者に明らかにでき、その権利は法律で守られます。手数料を払って申請すれば、だれでも登記簿謄本
（登記事項証明書）を通じてその内容を確認することができます。

不動産登記で押さえておきたいポイントは、以下の2種類です。

●表示登記…登記簿の「表題部」に記載されている登記のこと。土地や所在地や家屋の構造・床面積、現在の所有者など現況が記されている。

●権利登記…登記簿の「権利部」に記載されている登記のこと。
（甲区）には所有権について、（乙部）には抵当権や地上権など、不動産の権利関係に関することが記されている。

上記のうち、「表示登記」には不動産登記上の申請義務がありますが、「権利登記」には、実は申請義務がありません。つまり、法律上は、所有権移転や抵当権抹消登記はしなくても良いことになっているのです。

しかし、不動産の権利関係の登記をしなかったために起きるトラブルは、訴訟問題になることもあるほど厄介なものです。

高額な取引である不動産売買においては、売主から買主への所有権移転や、売主が既に組んでいる住宅ローン等を担保するために設定された抵当権抹消の登記は、不可欠なものと言えるでしょう。


◆「抵当権の抹消」はなぜ必要？

各金融機関の住宅ローンは、担保設定がされていないことを、抵当権設定の第一条件としていることが多くなっています。
抵当権が設定されたままでは、不動産を担保にした新たな住宅ローンを組むことができません。つまり、買主がローンを借りることができなくなってしまうのです。

「抵当権」自体は、住宅ローンを完済すれば消滅しますので、金融機関からは弁済証書や借用書など抵当権を抹消するための書類が交付されます。
しかし、これらの書類を査収しただけでは、抵当権の登記が消えるわけではありません。抵当権の登記を抹消するためには、これらの書類を添付し、法務局で抵当権の抹消登記を申請する必要があります。
この手続きをしないと、抵当権の登記は残ったままになります。

不動産の価値は登記簿なしで判断することが難しいため、不動産売買においては抵当権の登記が残ったままでは、売却は困難です。ローンが完済していることを公示するために、抵当権抹消登記の手続きをすることが重要になります。
住宅ローンを完済したら、なるべく早めに抵当権抹消を行いましょう。

登記の申請についての詳細は、次回お話しします。

売主・買主を問わず、家の売買を思い立ったら、まずそのアウトライン（全体像）を押えておく必要があります。

具体的には、以下の内容を理解し、確認することです。

◆売買手続きで押えておくべきこと

不動産取引きの流れの把握
↓
不動産取引きの目的の理解
↓
スケジュールの理解
↓
希望条件の整理
↓
不動産ランクの見きわめ
↓
不動産の定義と範囲の理解
↓
不動産会社と営業担当者の選び方


◆売主が押えておくべき手続きのポイント

①事前準備と相談
↓
②査定価格と媒介契約
↓
③販売活動と案内
↓
④条件交渉
↓
⑤売買契約
↓
⑥残金決済等の準備
↓
⑦残金決済等

◆買主が押えておくべき手続きのポイント

①相談と資金計画
↓
②物件紹介と案内（見きわめ）
↓
③購入申込みと条件交渉
↓
④書検査の実施
↓
⑤売買契約
↓
⑥住宅ローン審査
↓
⑦残金決済等の準備
↓
⑧残金決済等

また、売買をサポートしてくれる不動産会社の営業担当者といい関係を作ることも、とても重要になってきます。




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早晩、欧米のように建物価値が担保評価に組み入れられることが予想されます。

実際に住宅金融公庫の住宅ローン「フラット３５」には２０２２年４月より維持保全型が登場。

安心して長く住めると認定された住宅は、借入金利が引き下げられる特典をもうけています。

こういった新しい仕組みは広がりを見せ、さまざまな金融機関で実施されていくと予想されます。

欧米のように健康な家ほど高く評価され、より安価で安心して住める時代が日本にも到来するのです。

そうなると、不動産買主の意識も変わり、価値が保証されている中古住宅を求める人が増えていくことになります。

長生きで健康体の「中年」不動産が増えていき、取引き回数も勢い付いていくものと予想されます。

インスペクションで建物の本当の価値が可視化されるのであれば、販売価格に直結することは間違いなく、今後ますます一般化されて行くでしょう。



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