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◆媒介契約の基礎知識


媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類があります。


《専属専任媒介契約》

・依頼をした会社が探索してきた相手方以外と契約することを禁止する旨の特約を含んだ専任媒介契約

・この場合、依頼者が自分で発見した相手方と取引きすることも禁止される

・レインズ(不動産会社だけが見ることができ、売り出し中の物件を閲覧できるホームページ）への登録の義務あり

・活動報告の義務あり（一週間に一回以上）


《専任媒介契約》

・依頼をした会社以外の会社に重ねて媒介の依頼をすることができない契約

・ただし、依頼者が自分で発見してきた相手方と取引きするすることは禁止されない

・レインズへの登録の義務あり

・活動報告の義務あり（二週間に一回以上）


《一般媒介契約》

・依頼をした会社以外の会社に重ねて媒介の依頼をすることができるもので、当該他会社を明示する義務があるものと明示する義務がないものとに分かれる。

・レインズへの登録は任意

・活動報告も任意



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◆媒介契約の主な目的と業務範囲


不動産会社に売買の依頼をする際は、媒介契約という契約を結びます。

売主は売却を依頼するときに締結します。

買主の場合は購入を依頼するときに結ぶものですが、実際は重要事項説明や売買契約の前に締結するのが一般的です。

媒介契約の主な目的は、不動産会社が依頼者に「売買契約に向けての努力」を約束することです。

売買契約が終わったあとの所有権移転登記等の諸手続は、あくまでも「助言等」のサポート業務です。

そのため仲介手数料は努力が実った売買契約時に発生します。

このことは手付けや違約解除をするときにも仲介手数料を支払わなければならない根拠になります。

「何で契約解除となって不動産の引き渡しも受けていないのに、仲介手数料を支払わないといけないんだ」と疑問に感じる買主もいますが、媒介契約の目的を達成している以上そうなるのです。




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資金計画には、諸費用の計算も欠かせません。

諸費用は売主と買主では異なりますが、一般的には売買価格総額の５～７％ぐらいといわれています。

◆売主の場合

　①仲介手数料　　上限で、成約価格×３％＋６万円＋消費税　　
　②収入印紙　　　売買価格により税額が決定
　③抵当権抹消・住所変更登記費用　　一本につき約1～2万円
　④測量費用　　　30万～60万円（エリアと隣接の土地数による）　
　⑤引っ越し費用
　⑥その他

◆買主の場合

　①仲介手数料　　上限で、成約価格×３％＋６万円＋消費税　　
　②収入印紙　　　売買価格により税額が決定
　③融資事務手数料　　　3万～5万円＋消費税、もしくは融資額の1～２％＋消費税
　④収入印紙　　　融資額および特約により税額が確定
　⑤保証料　　　　融資額の２％
　⑥あっせん料　　５～１０万円（不動産会社のあっせん料。一般的にはかからない）　
　⑦所有権移転登記費用　　司法書士の見積もりによる　※価格3000万円一戸建てで30万～40万
　⑧抵当権設定登記費用　　司法書士の見積もりによる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※融資額3000万円で３万円か12万円＋報酬
　⑨火災保険料　　
　⑩固定資産税・都市計画税の精算　　決算日から12月３１日までの日割り計算
　⑪管理費・修繕積立金の清算金　　残金決済日から月末までの日割り精算
　⑫引っ越し費用
　⑬その他　　　　　不動産取得税、リフォーム費用、電気水道ガス工事、家具購入費

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築年数が古いマンションを、できるだけ高く、スムーズに売却するためには、準備や戦略も必要です。売主として何をしておくべきか、チェックしておきましょう。


◆まずは不動産会社に相談してみる

長年居住していたマンションや、築年数が30年、40年を経過しているような古いマンションでは、売却の意思があっても、何から始めればいいのか、どこに相談したらいいのかと、ためらってしまうかもしれません。

まずは、客観的に物件の価値を知るために、不動産会社に相談するのがおすすめ。
中古マンション売却の仲介を行う不動産会社はたくさんあります。良心的な不動産会社なら、しっかり査定したうえで、プロの目から見た物件の魅力を教えてくれるはずです。

物件にどのような価値があると判断するのか、どうやって売ろうと考えているのかは、不動産会社によっても異なります。物件の査定価格もそれによって異なるでしょう。複数の不動産会社に査定をしてもらうと、ご自身の物件の「ウリ」が何か、どの不動産会社が信頼できるかなどが見えてくるのかもしれません。


◆中古マンションを探している人の需要を把握する

不動産会社に相談すると、もうひとつ良いことがあります。それは、購入希望者の人物像が見えてくることです。

不動産会社は豊富な情報を持っているので、どんな人が、どのような理由・用途で、このあたりの物件を探しているのか、ニーズをつかむ上でも役立ちます。需要によって、事前にリフォームが必要か否か、どれくらいの価格が妥当か、物件のどこをアピールしたら売りやすいかなど、効果的な売却活動を行うための参考になるでしょう。
不動産会社を情報源として上手に活用しましょう。

◆あなたに合う金融機関がある


融資を受ける金融機関を選ぶ際には、
　
　①金利　　　②保証やサービス

の２つの視点で考える人がほとんどでしょう。


ただし、対象顧客像に合わないと審査が通りにくいという事実があります。

例えば、金利が安くてサービスもいいネット銀行を最初に選ぶ人も多いようですが、独自の判断基準を持っている上、対象顧客像もそう広くないので、審査で落ちるケースが数多くあります。

ただ、審査に落ちても皆さんに合う金融機関は必ずありますので、気落ちすることなく探してください。

金融機関はどれも同じように見えて、実際には審査基準、対象顧客像、ローン商品などがまったく異なります。

金融機関の系統には、ネット銀行、都市銀行、信託銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、フラット３５、特殊銀行、ノンバンク、労働金庫、JAバンクなどがあります。

審査が通らなかった場合にも、御自分に合う金融機関を探してみてください。




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※前回は、融資の可否の判断基準は次の３つということをお伝えしました。

①現在の借入額　　　　②過去の借り入れの遅延延滞　　　　③健康問題の有無　　　の３つです

今回はその続きです。



金融機関の審査では、②と③の大きな問題がないなら、あとは、①の額によりいくらまで貸すかとなりますが、その先に２つの関門が用意されています。

１つめは「収入の安定性」、２つめは「金融機関の成り立ちと対象とする顧客像」です。


収入の安定性は、融資額を毎月回収できるかを見るとても重要な項目です。

今月の入週は０円、来月は１００万円という収入の波がある人よりも、毎月５０万円の収入がある人のほうが、同じ平均収入５０万円でも毎月確実に返済できるとみられるので、金融機関からは高く評価されます。

そのため、大企業のサラリーマンや公務員は安定度が高く見られ、金融機関の評価も高くなります。

逆に自営業や個人事業主、歩合で働く営業マンなどは収入の安定度が低いと見られるので、前者に比べて金融機関からも評価を低く見られる傾向にあります。

金融機関の成り立ちと対象とする顧客層も意外に重要です。

信用金庫なら、地元の自営業者、労働金庫なら労働者のために、それぞれ設立され、現在も対象顧客としているからです。

顧客像に近いなら他の金融機関よりも積極的に融資してくれるはずです。



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◆金融機関からの融資は売買の「キモ」

買主は、資金計画時には融資可能額を計算するだけでなく、「本当に借りられるのか（融資の可否）」と「どこから借りられるのか（金融機関選び）」のメドも付けておいてください。

金融機関からの融資は、不動産売買のまさに「キモ」です。

気に入った物件が見つかりいざ買おうとした際に、「融資を受けられませんでした」「想定していた金利で借りられませんでした」では、計画が狂ってしまうからです。


◆融資の可否は、どう判断するの？

融資の可否は、どの金融機関でも収入の有無やその安定性の他に、次の3つの判断基準をもとに決められています。

その基準とは、①現在の借入額　　　②過去の借り入れの遅延延滞　　　③健康問題の有無　　　の3点です。

もし、②2関して、自身の遅延延滞がどうなっているかわからないのなら、個人信用情報機関３社で確認を取ることができます。


◆健康に問題があるなら

健康に問題があると団体信用生命保険（団信）の審査が通りづらくなり、多くの金融機関で融資が受けられません。

ちなみに、団信とは、借り主が万が一亡くなったときの借入残高を保険金で一括返済する保険のことです。

なお、金融機関によっては、外資系生命保険会社が提供する団信を取り扱っており、国内生保の団信の審査で落ちた落ちた場合は、一度検討してみる価値はあるでしょう。




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◆融資可能額の算出方法は？の続きです


審査金利とは、「将来における金利上昇の可能性を含めた審査上の金利」のことです。

実際に適用される金利よりも高い金利が適用されます。

都市銀行などの適用金利が優遇後で1％以下だとすれば、審査金利は３～４％が一般的です。

ここで融資可能額の計算の例を見てみましょう。


　①年収と希望する融資期間を確認します。～融資期間は年齢によりますが、仮に35年とします。

　②返済比率と審査金利の仮の数字を入れます。～仮に返済比率は３５％、審査金利は４％としておきましょう。フラット３５なら返済比率は３５％、審査金利は１．５％位を入れておけばいいでしょう。

　③電卓などで審査金利における１００万円あたりの月返済額を導きます。

　④計算式で算出します。


たとえば年収５００万円、融資期間３５年、返済比率３５％、審査金利４％の場合の融資可能額を計算してみましょう。まず、審査金利４％で融資期間３５年借りた場合の１００万円あたりの月返済額を計算すると4,427円となります。

ここから、

融資可能額　＝　５００万円　×　３５％　÷　12ヶ月　÷　4,427円　×　１００万円
　　　　　　＝　約32,941,796円（約3,294万円）

となり、融資可能額は約3,294万円と算出できます。


◆融資可能額を知る簡単な方法


融資可能額については簡易式もあります。

融資可能額　＝　年収額面の７～１０倍

融資可能額の概算は金利が1％以下だとすれば前後の現在では、おおむね年収の７倍ぐらいを見ておきます。

なお、フラット３５など一部の金融機関は年収の１０倍までが可能です。

さらにネット上で融資額の計算ができる金融機関も増えています。



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◆融資可能額の算出方法は？


融資可能額は次のような計算式で算出します。


　　　融資可能額　＝　年収　×　返済比率　　÷　12ヶ月（1年）　÷　X　×１００万円

　※１　X（エックス）＝審査金利における１００万円あたりの月返済額
　※２　実際は他の借入額や担保評価によって減額される場合がある


なお、年収は手取り額ではなく収入総額、つまり所得控除前の金額になる点に注意します。

個人事業主の場合は申告所得になりますので、事業の年商とは違う点に注意しましょう。

なお、返済比率とは年収のうちどれくらいまでの割合（比率）なら住宅ローンの返済に充てても生活が困らないかを金融機関が検討して決めた数値のことです。

返済比率は一般的に上限で３５％（３５～４０％で定めている金融機関が多い）です。

年収５００万円ならその３５％（３５～４０％で年１７５万円、月あたり約１４．６万円は住宅ローンに充ててもかまわない、と言うことです。

　　
※　次回は、審査金利についての説明からです。



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◆買主の資金計画とは？


買主の場合の資金計画では、実際に購入できる物件の価格帯（購入検討価格）を見ていくことになります。

まず、営業担当者に年収と自己資金、借入状況を伝え、資金計画を立ててもらいます。

源泉徴収標や確定申告、借入残高確認書を見せればより正確に資金計算をしてくれるはずです。

買主の資金計画、すなわち購入検討価格の計算式は次の通りです。


　　　　　購入検討価格　＝　（自己資金　＋　融資可能額）ー　購入に伴う諸費用


自己資金には親からの贈与額なども含めてください。

また、融資可能額とは、住宅ローンとして借りられる最大の金額のことです。



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